工事区分って何？

工事区分とは

工事区分とは、入居工事や原状回復の際、どの部分の工事を誰が業者に発注して、誰が工事費用を支払うのか、細かく分けたものです。
工事区分にはA工事/B工事/C工事の3種類があり、その区分を決めるのはオーナーです。
ほとんどの商業ビルや商業施設では、貸方基準の中に工事区分があります。
それを一覧表にした書面を「工事区分表」といい、賃貸契約前にオーナー側が作成するのが一般的です。

工事区分はなぜ必要？

あらかじめ工事区分を細かく決めておかないと、「この設備はオーナーの所有物だからオーナーが費用負担して」とか「この壁はテナント負担で工事して」等々、その都度、もめごとになる上、扱う金額が大きいだけに後々トラブルになりかねません。
そのため、仲介をする不動産会社としても、工事区分の調整は商談に大きく関わってきます。

A工事/B工事/C工事って何？

通常、工事区分は「A工事/B工事/C工事」の3種類に分けられます。

A工事

A工事とは、物件の躯体や共用部に関わる工事です。
オーナーが費用を出し、オーナーが選んだ業者が工事をします。

A工事は建物全体の構造や共有エリアに関わる工事のことです。

オーナーの所有物である建物の資産価値や安全性を維持・向上するのが目的の工事なので、工事業者の選定から発注、工事費用の支払いまで全てオーナーが行います。

A工事の例
躯体や共用エリアに関わる建築工事、電気設備の配線配管工事、防災設備、空調設備、衛生設備の設置など

B工事

B工事とは、テナントの希望で行われる工事です。
テナントが費用を出し、オーナーが選んだ業者が工事をします。

B工事は、テナントの希望によって行われるものなので、費用は当然テナントが負担しますが、工事業者を決めるのはオーナーです。

例えば、厨房の給排水設備の追加/変更やドアの位置変更、店内の空調、防災設備の追加/変更工事などは、テナントの専有室内であっても、建物全体の安全性や衛生環境に関わるため、B工事と見なされるのが一般的です。

…でも、不思議じゃありませんか？
費用を支払うテナント自身が、工事業者を決められないなんて何ともややこしい話です。

では仮に、工事業者の選定・発注をテナントがしたと考えてみましょう。すると、安さを重視するあまり、いい加減な工事をする業者を連れてくるリスクが高まります。
オーナーとしては、自分の大切な資産である建物ですから、手抜き工事で建物や設備を傷つけられたら大変です。そのため、信頼関係のある工事業者や、定期メンテナンス等で建物の構造を熟知している付き合いのある業者に発注したいとオーナーが思うのは当然です。

ただ、ややこしいが故に、商談のネックになることも…。このようなトラブルを防ぐために不動産会社ができることをコラム後半で説明します。

B工事の例
天井やドアの変更/移設、防災設備（非常照明やスプリンクラー等）、空調設備、衛生設備（給排水、ガス等）、電気設備の追加/変更など

C工事

C工事とは、建物の躯体に関わらない内装工事です。
テナントが費用を出し、テナントが選んだ業者が工事をします。

C工事は、店内のデザインや造作工事をイメージするとよいでしょう。工事業者の選定から発注、工事費用の支払いまで全てテナントが行います。
ちなみに、A工事、B工事の所有権は物件のオーナーにありますが、C工事だけはテナントが所有権を持ちます。

C工事の例
床・壁紙の張り替え、造作工事、電源・電話・インターネットなどの配線、什器の設置工事など

①誰が金銭を負担する？ ②誰が工事業者を指定する？
A工事：建物の構造躯体や共用部
例)建物の躯体や共用のトイレ・通路・階段・看板枠、エレベーター、配管工事、防災設備など		 物件のオーナー 物件のオーナー
B工事：ビル全体の安全性に関わる部分
例)天井やドアの変更/移設、防災設備（非常照明やスプリンクラー等）、空調設備、衛生設備（給排水、ガス等）、電気設備の追加/変更など		 入居テナント 物件のオーナー
C工事：主に店舗の内装工事
例)床・壁紙の張り替え、造作工事、電源・電話・インターネットなどの配線、什器の設置工事など		 入居テナント 入居テナント

工事区分に関する4つの注意点

テナント自身が見積もりを取れないB工事では、相場の倍以上の工事費用を提示されるなどトラブルが珍しくありません。この章では、トラブル防止や商談をスムーズに進めるため、注意すべき点を解説します。

1. 契約締結前のなるべく早めのタイミングで、工事区分を確認する

店舗契約に慣れているナショナルチェーンの場合、店舗開発担当自らがオーナーに工事区分を確認するのが一般的です。
ただ、新規出店に慣れていない個人事業主などがテナントの場合には、トラブルを事前に回避するために契約締結前のタイミングで不動産会社がオーナーに確認を入れ、テナントに伝えるのが良いでしょう。

2. オーナー交渉で工事費用節約

時にはB工事の費用の高さがネックになって商談が難航するケースもあります。
工事費用節約の基本は、価格交渉が難しいB工事を減らし、テナント自身が相見積もりを取れるC工事の範囲を増やすことです。空室状況や市況によってはオーナーとの交渉が可能です。ただし、工事個所によっては「リスクを避けるために空調工事をB工事に入れてほしい」など、C工事をあえてB工事に入れてほしいと希望するテナントもいます。

3. 工事区分は建物によって異なる

工事区分は物件によって異なります。実際、フリースタンディングの単独店舗では、工事区分がなく、全てC工事になるケースが珍しくありません。様々なケースがあることを知っておきましょう。

4. 契約締結はB工事の総額が決定した後に

当然ですが、契約締結後に工事区分を変更することはできません。開店日があらかじめ決まっていてテナントが焦っていても、B工事の総額が明らかになってから契約締結やC工事を発注するのが鉄則です。

さいごに

重要なのは、契約締結前のなるべく早めのタイミングで、不動産会社が必ずオーナーに工事区分を確認し、テナントに共有することです。双方が納得感を持って契約締結できるよう不動産会社が調整役となって動き、成約を目指していきましょう！